Accueil » Qu’est-ce que l’indivision ?

Qu’est-ce que l’indivision ?

Qu’est-ce qu’un achat indivis ? Tout savoir sur l’indivision

 

En droit français, l’indivision a deux sources, l’une légale et l’autre conventionnelle.

La liberté dans l’indivision est limitée. En effet, notre droit français n’aime pas beaucoup l’indivision.

On connait la règle, qui nous vient de l’Ancien droit, reprise dans l’article 815 du code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision… ».

 

indivision_maison

L’indivision peut être une source d’instabilité

 

Le principal risque pour les concubins sera la demande en partage.

Le partage peut être demandé à tout moment, sauf dans l’hypothèse rarissime où le bien peut être partagé en nature. Le partage peut aboutir à une vente publique et à laquelle chaque indivisaire peut participer.

Mais cette procédure est longue et coûteuse (frais d’affichage, de mutation, etc.). En vertu de l’article 820 du code civil, « à la demande d’un indivisaire, le tribunal peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur du bien indivis ».

L’attribution éliminatoire prévue par l’article 824 du code civil n’est en principe pas utilisable dans notre cas puisqu’elle suppose au moins trois indivisaires.

Cette solution pourrait cependant être utilisée en cas de décès de l’un des concubins et de demande en partage de l’un des héritiers ou du concubin survivant.

De plus, le maintien dans l’indivision prévu par les articles 821 et suivants du code civil ne pourrait être imposé. Il accordé seulement au conjoint survivant.

Dans une hypothèse de décès et en présence des enfants mineurs du défunt dont le concubin survivant aurait l’administration légale, le maintien dans l’indivision pourrait cependant être obtenu (voir article 822 du code civil).

Enfin, l’attribution préférentielle n’est pas prévue par la loi pour les indivisions d’origine conventionnelle et non familiale.

A noter l’évolution récente de la jurisprudence acceptant l’attribution préférentielle dans le cadre des partages d’indivisions à caractère « familial ».

Les indivisions entre concubins ne sont pas classées comme telles.

Toutefois, l’espèce particulière dans laquelle des concubins, après un achat indivis, se sont mariés et ensuite ont divorcé. La Cour suprême avait admis l’attribution.

La qualification de société de fait permet le jeu de l’attribution préférentielle. La seule solution est la convention d’indivision.

 

Le droit de préemption entre indivisaires

Dans l’hypothèse où l’un des indivisaires voudrait sortir de l’indivision en cédant ses droits indivis à un tiers, l’autre indivisaire est alors protégé par un droit de préemption légal prévu par l’article 815-14 du code civil qui dispose :

« L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. Tout indivisaire peut, dans le délai d’un mois qui suit cette notification, faire connaître au cédant, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions qui lui ont été notifiés. En cas de préemption, celui qui l’exerce dispose pour la réalisation de l’acte de vente d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au vendeur. Passé ce délai, sa déclaration de préemption est nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure restée sans effet et sans préjudice des dommages-intérêts qui peuvent lui être demandés par le vendeur. (…) Lorsque des délais de paiement ont été consentis par le cédant, l’article 833-1 est applicable ».

L’autre indivisaire rester alors seul propriétaire au prix du marché. Il est prévu, en cas de paiement à terme que le prix est indexé sur la valeur de la part indivise.

 

Comment est gérée l’indivision légale

L’unanimité des indivisaires était requise pour tous les actes de disposition. La loi no 2009-526 du 12 mai 2009 dite de simplification et de clarification du droit et d’allègement des procédures a créé un article 815-5-1 du code civil qui rend possible l’aliénation d’un bien indivis sur autorisation de justice, à la demande d’un indivisaire représentant les 2/3 des droits indivis, sous certaines conditions. Pour la plupart des actes d’administration une majorité des 2/3 peut permettre d’agir (voir C. civ., art. 815-3).

Or, les concubins sont souvent à égalité ce qui impose l’unanimité même pour les actes d’administration. Seuls les actes conservatoires peuvent être accomplis par l’un d’entre eux. Cette unanimité n’est pas trop gênante tant que l’entente affective existe.

indivision_puzzle-maison

Un mandat général d’administration ou spécial pour les actes de disposition (l’article 815-3 du code civil fait référence aux actes ne ressortissant pas à l’exploitation normale du bien indivis) peut être donné par l’un à l’autre. Mais, en cas de mésentente, cette règle devient très embarrassante. Il en ira de même si l’un des concubins devient incapable ou disparaît. Il faut alors avoir recours au juge, soit pour se faire habiliter à passer certains actes, soit pour lui faire prendre des mesures urgentes ou provisoires (C. civ., art. 815-4 et 815-5).

Le recours à l’article 815-5 du code civil pourra aboutir à débloquer certaines situations car un indivisaire peut être autorisé par la justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire au cas où le refus de celui-ci mettrait en péril l’intérêt commun ».

Cette condition de mise en péril de l’intérêt commun est appréciée strictement par le Tribunal de Grande Instance.

 

 

Les dépenses de conservation et d’amélioration dans le cadre de l’indivision légale

 

L’article 815-2 du code civil dispose :

« Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation du bien indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers. À défaut de fonds dans l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires… ».

L’indivisaire pourra également utiliser ses deniers personnels pour financer des travaux d’entretien ou d’amélioration. Il pourra se faire rembourser immédiatement ou au moment du partage.

Mais alors l’article 815-13 du code civil s’appliquera :

« Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des impenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute ».

S’agissant des dépenses d’amélioration, il est très important de conserver des preuves de l’état du bien avant les travaux car l’indivisaire qui a fait l’avance a droit au remboursement de la plus forte des sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant (la plus-value prise en compte).

La preuve du paiement devra également être conservée mais celle-ci est plus aisée à rétablir. On voit donc que deux régimes juridiques différents régissent les avances faites selon qu’il s’agisse de conservation ou d’amélioration.

Dans le cas où les dépenses de conservation ne sont pas revalorisées, elles peuvent produire des intérêts à partir du moment où les coïndivisaires auront été mis en demeure de verser leur quote-part sur les fondements de l’article 815-2 du code civil selon le droit commun.

La créance pour dépense d’amélioration pourra, après qu’elle aura été fixée (par indexation ou comme dette de valeur), produire des intérêts jusqu’à complet paiement. Il suffit de le stipuler (ou en cas d’oubli de le réclamer judiciairement).

Les dépenses d’acquisition sous le régime de l’indivision légale

On constate régulièrement qu’alors que l’acquisition d’un bien se fasse par moitié indivisément, un seul paye le prix ou plus que sa part dans le prix ou que le remboursement de l’emprunt nécessaire à l’acquisition soit fait par un seul des indivisaires.design house

Il en ira de même lorsque l’un des concubins aura remboursé plus que sa part. Dans toutes ces hypothèses, la jurisprudence fait référence à l’article 815-13 du code civil, et cela afin de tenir compte, dans le cadre du partage (la plupart du temps après la vente du bien indivis) selon l’équité de ce qui a été payé par un concubin au-delà de sa part, pour le compte de l’autre.

Il s’agit pour la Cour Suprême d’impenses nécessaires à la conservation du bien indivis. En aucun cas, il n’est fait appel à la plus-value prise par le bien.

 

 

Le fonctionnement de l’indivision conventionnelle

 

Durée et demande en partage

La convention peut être conclue pour une durée déterminée ou pour une durée indéterminée.

Durée déterminée

Celle-ci ne peut être supérieure à cinq ans, durée renouvelable par une décision expresse des parties. Le partage ne peut alors être demandé avant le terme que pour justes motifs (C. civ., art. 1873-3, al. 1er). La mésentente des associés peut être un juste motif.

Durée indéterminée

Le partage peut être demandé à tout moment, « pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps » (C. civ., art. 1873-3, al. 2). C’est la plupart du temps cette solution que les concubins auront intérêt à choisir.

On n’imaginera une durée déterminée, hormis certaines hypothèses particulières, qu’à l’occasion d’investissements patrimoniaux (autres que le logement) nécessitant une certaine durée de détention.

Gestion de l’indivision

Un gérant peut être nommé par les indivisaires. On constatera que cette situation se rapproche du mariage. En effet, l’article 1873-6 du code civil dispose :

« Le gérant représente les indivisaires dans la mesure de ses pouvoirs, soit pour les actes de la vie civile, soit en justice (…). Il est tenu d’indiquer, à titre purement énonciatif, le nom de tous les indivisaires dans le premier acte de procédure. Le gérant administre l’indivision et exerce, à cet effet, les pouvoirs attribués à chaque époux sur les biens communs. Il ne peut toutefois disposer des meubles corporels que pour les besoins d’une exploitation normale des biens indivis, ou encore s’il s’agit de choses difficiles à conserver ou sujettes à dépérissement. Toute clause extensive des pouvoirs du gérant est réputée non écrite ».

Il peut même être convenu une cogérance, ce qui aboutirait à un système de gestion concurrente. Ces pouvoirs sont limités. L’unanimité sera donc requise la plupart du temps.

Usage du bien indivis

L’article 1873-11 du code civil rend possible l’organisation de l’usage et de la jouissance du bien indivis. Dès lors, on pourra savoir qui réglera les charges, qui aura l’occupation et moyennant quelle indemnité, etc.

Cela sera utile pour simplifier les comptes entre indivisaires ou en cas de rupture du concubinage. Une majorité pourrait se substituer à l’unanimité pour certaines décisions. Mais l’article 1873-8 du code civil rend impossible cette clause pour l’aliénation des immeubles :

« Toutefois, aucun immeuble indivis ne peut être aliéné sans l’accord de tous les indivisaires, si ce n’est en application des articles 815-4 et 815-5 précités ».

 

La faculté d’achat en cas de décès

 

Notion et qualification

L’article 1873-13, alinéa 1er du code civil dispose :

« Les indivisaires peuvent convenir qu’au décès de l’un d’eux, chacun des survivants pourra acquérir la quote-part du défunt, ou que le conjoint survivant ou tout autre héritier désigné, pourra se la faire attribuer, à charge d’en tenir compte à la succession d’après sa valeur à l’époque de l’acquisition ou de l’attribution ».

Cette faculté est analysée en doctrine comme un pacte sur succession future autorisé par la loi. Pour les concubins, cette faculté est très importante car elle permet au survivant de pouvoir conserver son logement sans que les héritiers soient pour autant lésés.

Il est important de spécifier cette convention.

Conseils

Bien sûr et sauf si chaque concubin a suffisamment de liquidités pour payer le prix, il sera judicieux de contracter parallèlement à l’achat, une assurance décès, à primes périodiques, pour que le concubin survivant bénéficiaire en cas de décès de l’autre puisse s’acquitter du montant.

Une assurance sera souscrite sur chaque tête avec comme bénéficiaire l’autre concubin.

Comment sortir de l’indivision en cas de vente du bien indivis ?

La forme amiable peut être utilisée et ce sera bien souvent la meilleure solution lorsqu’aucun des indivisaires n’a pas les moyens ou ne veut pas acheter la part de l’autre. Il reste alors, après apurement du passif (banque, syndicat des copropriétaires, impôts locaux, plus-values éventuelles, sauf s’il s’agit d’une résidence principale, etc.), une somme à répartir entre les indivisaires.

Enfin, les comptes entre indivisaires seront à liquider et la convention d’indivision aura pu prévoir certaines solutions :

Sortir des dettes payées par l’un pour le compte de l’autre (distinction entre amélioration et entretien ou non, revalorisation, intérêts) ; sortir des dettes d’acquisition (dette de valeur ou indexation sur un indice, variation à la hausse seulement ou variation en fonction de la réalité économique de la valeur du bien). Il est clair que des simulations chiffrées (à la hausse comme à la baisse) seront utiles pour la compréhension de la question par les particuliers.

Le Code Civil, une mine d’informations !

 

 

👉 Le Code Civil, utile pour votre quotidien et indispensable pour vos études.

 

Le Code civil des Français, appelé usuellement « Code civil » (souvent abrégé en « C.civ. », « C. Civ. » ou « CC »), « Code Napoléon » ou encore « Code napoléonien », est un code juridique qui regroupe les lois relatives au droit civil français, c’est-à-dire l’ensemble des règles qui déterminent le statut des personnes (livre Ier), celui des biens (livre II) et celui des relations entre les personnes privées (livres III et IV).

 

 

 

➤ Hélène MARRIN
📧 marrinhelene@gmail.com
💻 helenemarrinimmobilier.com

 

 

HELENE MARRIN IMMOBILIER

Bienvenue, Vous cherchez à acheter, vendre ou investir mais ne savez pas comment vous y prendre. Je vous propose ce blog pour vous informer. Bonne lecture et abonnez-vous si vous souhaitez recevoir mes newsletters ! ➤ Hélène MARRIN 📧 marrinhelene@gmail.com 💻 helenemarrinimmobilier.com

Laisser un commentaire

Revenir en haut de page
%d blogueurs aiment cette page :