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Qu’est-ce que le droit de préemption d’un bien immobilier ?

Connaissez-vous le droit de préemption qui peut modifier le cours d’une vente immobilière ?

Vous avez déjà entendu qu’une mairie, par exemple, a utilisé son droit de préemption pour acquérir un bien immobilier mais vous ignorez de quoi il s’agit ?

Le droit de préemption, on peut dire que c’est un avantage donné à quelqu’un, soit par la loi soit par une disposition contractuelle, de pouvoir se substituer à l’acquéreur d’un bien immobilier pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier.

DROIT DE PREEMPTION

 

Droit de préemption urbain (DPU) lors de la vente d’un bien immobilier

Le propriétaire d’un bien immobilier qui est situé dans une zone déterminée par une collectivité en vue de réaliser un aménagement urbain d’intérêt général doit, en priorité, proposer la vente du bien à cette collectivité, mairie ou autre. C’est ce que l’on appelle le droit de préemption.

Collectivité : Commune, département, région, collectivité à statut particulier, collectivité d’outre-mer.

Le propriétaire du bien n’est donc pas libre de vendre son bien immobilier à l’acquéreur qu’il aura choisi. C’est le notaire qui se charge de cette démarche lors de la vente.

Les biens pouvant être préemptés par la mairie sont les maisons individuelles, immeubles et terrains.

Le propriétaire d’un bien préempté au cours de la réalisation de sa vente a la possibilité de racheter ce bien acquis désormais par la mairie ou autre collectivité mais sous certaines conditions.

Droit de rétrocession d’un bien immobilier

On parle alors du droit de rétrocession. La mairie doit alors proposer en priorité le rachat du bien. Si l’ancien propriétaire y renonce et ne veut pas le racheter, la mairie doit proposer le rachat de ce bien au potentiel ancien acquéreur.

Si la mairie ne respecte pas ses obligations, il est possible de faire un recours auprès du tribunal administratif.

Comment s’opposer à un droit de préemption ?

La demande d’annulation doit être faite dans un délai de 5 ans à partir de la date d’acquisition du bien par la mairie. L’ancien propriétaire du bien ou la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien immobilier qui a été préempté, peut faire un recours auprès du tribunal administratif.

Le droit de rétrocession est une procédure permettant en tant qu’ancien propriétaire ou à l’acquéreur en intention d’acheter le bien immobilier préempté de le racheter après son acquisition par la mairie.

Ce rachat est possible uniquement si la mairie décide d’utiliser le bien pour une autre raison que celle qui était mentionnée dans la décision de préemption, c’est-à-dire pour la réalisation d’opérations d’aménagement urbain et qui sont d’intérêt général.

Comment se passe le rachat du bien ?

Si la mairie décide d’utiliser le bien acquis pour une autre raison que celle mentionnée dans la décision de préemption, elle doit en priorité proposer à l’ancien propriétaire et à l’acquéreur en cours d’intention d’achat de le racheter.

La mairie doit présenter une offre de vente avec l’annonce d’un prix de vente.

Cette offre devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception.

L’ancien propriétaire ou la personne qui s’était portée acquéreur a alors 2 mois pour accepter le rachat du bien immobilier au prix proposé par la mairie ou autre collectivité ou renoncer au rachat du bien ou demander le rachat du bien à un prix qu’il proposera.

Sans réponse, on dit qu’il y a renonciation au rachat du bien immobilier convoité.

En l’absence d’accord, il y a possibilité de faire un recours auprès du tribunal administratif qui fixera lui-même le prix de vente du bien immobilier.

En cas de désaccord avec le prix du bien, la mairie doit proposer le rachat à la personne qui avait l’intention d’acheter le bien.

Pour connaître les coordonnées de cette personne, la mairie doit consulter la 👉 déclaration d’intention d’aliéner (DIA) que le notaire lui avait transmise lors de la réalisation de la vente du bien immobilier.

DECLARATION D'NTENTION D'ALIENER

La Déclaration d’Intention d’Aliéner ou DIA est-elle obligatoire ?

La vente d’un bien immobilier qui serait réalisée en violation du droit de préemption serait nulle. Il est donc obligatoire d’adresser une DIA lorsque le bien est situé dans une zone où s’applique le droit de préemption urbain. Votre notaire s’en chargera.

Quelles sanctions pour la mairie si elle ne respecte pas ses obligations ?

Si la mairie ne propose pas le rachat du bien, propriétaire ou acquéreur peuvent réclamer des dommages et intérêts pour réparation du préjudice qui a été subi. Procédure de recours auprès du tribunal administratif.

 Et en précisant bien au tribunal que l’utilisation du bien acquis par la mairie pour une autre raison que celle mentionnée sur la décision de préemption cause un préjudice. Il faudra le justifier.

Peut-il y avoir une annulation d’une décision de préemption de la part d’une collectivité ?

La décision de préempter peut effectivement faire l’objet d’une demande d’annulation si la mairie ou autre collectivité n’a plus pour objectif la réalisation d’une opération d’aménagement urbain d’intérêt général.

La demande d’annulation doit être faite dans un délai de 5 ans à partir de la date d’acquisition du bien par la mairie. Au préalable, il est possible d’obtenir une vérification en consultant le permis de construire présent à l’endroit du bien préempté.

La demande d’annulation se fait dans ce cas aussi auprès du tribunal administratif.

Qu’en est-il lorsque le logement préempté est une location ?

En cas de préemption du logement qui est loué, le locataire doit se conformer aux contraintes attachées à son logement qui est désormais préempté par la Collectivité : Commune, département, région, collectivité à statut particulier, collectivité d’outre-mer.

La préemption peut avoir comme objectif la réalisation de travaux de restauration sur le logement en question ou la démolition du logement.

Si l’exécution des travaux l’exige, le locataire devra alors quitter le logement. La collectivité a dans ce cas l’obligation de lui proposer son relogement dans un logement compatible à ses besoins et ressources.

Toutefois, le locataire peut informer la mairie de son choix de résilier le bail.

Cette déclaration doit se faire par lettre recommandée avec avis de réception.

La collectivité devra lui verser les indemnités auxquelles il peut prétendre, particulièrement celles qui peuvent lui être dues en raison des améliorations qu’il aura apportées au logement lors de son occupation.

Des dérogations sont-elles possibles à une préemption ?

Par exemple, le droit de préemption ne s’applique pas lorsque l’acquéreur de l’immeuble s’engage à proroger les contrats de bail en cours à la date de conclusion de la vente.

D’autres dérogations et recours sont possibles, votre notaire vous orientera sur les possibilités et démarches à entreprendre. Notamment, lors d’une vente de bien immobilier entre membres d’une famille.

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Vous en savez plus maintenant sur ce droit de préemption qui peut paraître mystérieux. Un tiers, en l’occurrence une collectivité peut stopper net une vente en cours. Et vous comprenez aussi pourquoi le délai d’un compromis de vente peut vous paraître un peu long car le notaire doit faire cette démarche auprès de l’administration et il le fait rapidement. Malgré cela, il y a un délai administratif.

Si vous avez bien préparé votre dossier en amont et tout présenté à votre office notarial pour la réalisation du compromis de vente, vous réduirez les délais pour ces étapes et toutes les parties n’en seront que satisfaites.

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➤ Hélène MARRIN
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HELENE MARRIN IMMOBILIER

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