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Comment investir dans l’immobilier ?

Se constituer un patrimoine  avec la loi Pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous constituer un patrimoine ? Renseignez-vous et consultez les informations qui vous aideront à comprendre la défiscalisation Pinel.

Grâce à cet article, vous aurez les informations nécessaires pour la gestion de votre patrimoine.

L’historique du dispositif Pinel

Depuis 2014, le dispositif Pinel permet de réaliser un investissement locatif et devenir propriétaire sans apport. Le but est de se constituer un patrimoine.

Cette loi Pinel vous fait bénéficier d’une réduction d’impôt qui est calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.

Le 31 août 2014, Manuel Valls, Premier Ministre et Sylvia Pinel, Ministre du Logement ont présenté le dispositif Pinel

La loi est passée en vigueur le 1er janvier 2015 (avec effet rétroactif). Elle est consacrée à l’investissement locatif neuf et a un volet environnemental et social.

La loi s’adresse à tous les Français qui souhaitent investir dans un logement neuf, même sans apport afin de se constituer un patrimoine immobilier.

Le dispositif Pinel atout d’abord été prévu pour la période 2014 à 2017.

Reconduction de la loi Pinel

La loi Pinel a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2022 tout en gardant les mêmes conditions et avantages.

Jusqu’à la fin de l’année 2022, vous pouvez continuer à investir et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21 % sur 12 ans.

La loi de finances pour l’année 2021 a prorogé le dispositif une seconde fois jusqu’au 31 décembre 2024.

Par contre, le taux de réduction d’impôt a été modifié. Si vous investissez dans le cadre de la Loi Pinel en 2023 et 2024, vous aurez moins d’avantages fiscaux par rapport à un investissement qui serait réalisé en 2022.

Pour exemple, avec un investissement limité à 300 000€ par an, vous pouvez économiser jusqu’à 63 000€ !

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Investissez dans le locatif.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

1. Vous réduisez votre impôt sur le revenu

Le premier avantage de la loi Pinel est la réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% qui est proportionnelle au nombre d’années durant lesquelles vous vous engagez à louer votre bien, 6, 9 ou 12 ans.

2. Vous devenez propriétaire sans apport

La loi Pinel vous permet de devenir propriétaire sans apport. Votre achat est remboursé par les loyers versés chaque mois et aussi par l’avantage fiscal.

3. Vous pouvez louer à votre famille

Avec le dispositif Pinel, vous avez l’occasion de louer votre bien immobilier à vos ascendants ou descendants, c’est-à-dire soit à vos parents ou vos enfants.

4. Vous préparez votre retraite

Vous prévoyez votre futur en investissant dans l’immobilier locatif.

En vous constituant un patrimoine, vous aurez une rentrée d’argent mensuelle en percevant des loyers.

Actualisation du dispositif Pinel en 2022

Les 👉 plafonds de loyer et de ressources, à utiliser dans le cadre de l’investissement immobilier locatif, ont été actualisés pour l’année 2022.

L’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit, à compter du 1er septembre 2014, un nouveau dispositif d’investissement locatif intermédiaire dit Pinel, codifié à l’article 199 novovicies du code général des impôts.

Cet article 5 remplace le dispositif Duflot, dont il reprend les principales modalités, avec quelques assouplissements.

On permet à l’investisseur de choisir sa durée d’engagement et de louer à ses ascendants ou descendants, sous conditions.

Quelles sont les dernières évolutions du dispositif Pinel

L’article 168 de la loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. Il est reconduit pour les années 2023 et 2024, avec des taux de réduction d’impôt dégressifs, comme le précise le site de l’ANIL (voir rubrique Investissement locatif et fiscalité du bailleur).

Cependant, un nouveau dispositif, dit « Pinel+ », permet le maintien des taux actuels dans certains quartiers, ainsi que sur critères énergétiques et de qualité fixés par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

Comment bénéficier du dispositif Pinel ?

Quelles sont les conditions pour avoir le droit à la loi Pinel ?

Que ce soit un premier investissement immobilier ou non, les conditions d’investissement pour bénéficier du dispositif Pinel sont publiées au Bulletin Officiel des Finances Publiques (Bofip) :

🏘 Votre investissement doit être réalisé dans un bâtiment d’habitation collectif. Voir BOI-IR-RICI-360-10-30,

🏘 La date de réalisation de l’investissement pour l’acquisition d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement qui est déterminée par la signature de l’acte authentique d’achat est précisée au I-B § 40 et II-B § 80 du BOI-IR-RICI-360-10-10,

🏘 Le délai d’achèvement du logement que le contribuable va faire construire est précisée au VIII-B § 460 du BOI-IR-RICI-360-10-10. A partir de la date de l’obtention du permis de construire,

Le logement doit être loué nu et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts. Et ceci afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

La location est également soumise au respect de plafonds de loyers fixés par décret.

Pour 2022, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont précisés par l’administration fiscale. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.

Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.

Le propriétaire a-t-il un engagement en investissant ?

Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, pouvant être proroger jusqu’à 12 ans.

L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d’engagement, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré : 12% du prix d’achat du bien sur six ans, 18% sur neuf ans, avec une déduction complémentaire en cas de prorogation de l’engagement.

Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.

Quels logements ne sont pas éligibles à la loi Pinel ?

Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020. L’administration fiscale précise la notion de bâtiment d’habitation collectif.

En conséquence, des villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande (Bofip 17 décembre 2020) ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt « Pinel ».

PINEL 2022

Qu’en est-il d’une régionalisation du Pinel ?

Depuis l’année 2021, La Bretagne fait l’objet d’une régionalisation de l’aide au dispositif Pinel.

Après l’avis des instances régionales, la préfecture de région détermine les communes éligibles au dispositif Pinel. Par conséquent, elle définit les plafonds de loyer et de ressources.

L’article 92 de la loi de finances pour 2022 prolonge cette expérimentation jusqu’en 2024.

Le zonage du dispositif Pinel

Dans certains cas, des logements sont construits dans des zones qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Et alors, un avantage fiscal est réservé à ces logements. A compter du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.

Toutefois, conformément à l’article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C.

Seulement, pour les acquisitions qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017. et une signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.

La carte du zonage pour la loi Pinel

Par conséquent, la révision du classement des communes par zones géographiques au 1er octobre 2014. Vous pouvez le retrouver sur le site du ministère chargé de l’écologie :

👉 Carte du zonage et liste des communes par zone

Les évolutions sont détaillées par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) et commentées par une actualité du Bofip-Impôts du 10 mai 2019.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel concerne également les opérations réalisées dans certaines communes.

Celles couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont listées sur le site du ministère des armées

Quels sont les impacts de la crise sanitaire et de ses conséquences sur le dispositif Pinel

La documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022 a ajouté une précision. Prorogation du délai de trente mois d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement. Ceci en raison de la crise sanitaire et de ses conséquences

 

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➤ Hélène MARRIN
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HELENE MARRIN IMMOBILIER

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